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Die Innenprovision, auch Verkäufercourtage, wird von der Eigentümer*in für die Vermittlung eines Kaufvertrages an die Makler*in gezahlt. Die Innenprovision wird in der Regel nicht nach außen kommuniziert, sondern nur vertraglich zwischen Auftraggeber*in und Makler*in im Maklervertrag vereinbart. Es ist nicht in allen Bundesländern üblich, eine Innenprovision zu zahlen. In Hamburg, Hessen, Bremen, Brandenburg und Berlin ist diese unüblich.

Der Begriff Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die dazu beitragen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten.

Neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, zählen auch Wartungsarbeiten dazu. Die Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter, damit soll verhindert werden, dass „Instandsetzungsarbeiten“ erforderlich werden. Dabei gilt – wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen.

Die Instandhaltung gehört nach dem Mietrecht zu den Hauptpflichten eines Vermieter*in – sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Die vermietete Immobilie muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden und die Vermieter*in muss verhindern, dass der Gebrauch einer Immobilie durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird.

Eingeschlossen in der Instandhaltungspflicht sind gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietimmobilie. Damit muss die Vermieter*in beispielsweise auch für die Treppenhausbeleuchtung sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage funktioniert. Auch mögliche Gefahren wie z. B. marode Stromleitungen hat die Vermieter*in zu beseitigen.

Mit dem Begriff Instandsetzung werden alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Immobilien und den darin verbauten technischen Anlagen beschrieben, die deren Nutzung beeinträchtigen (können). Sie beinhaltet die Reparatur oder den Austausch von nicht funktionstüchtigen Baugruppen und einzelnen Anlagenteilen.

Damit soll der ordnungsgemäße Zustand, vor allem die Bewohnbarkeit von Immobilien erhalten oder wiederhergestellt werden. Das Ziel ist die Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes und damit der Werterhalt von Immobilien.

Die jeweilige Eigentümer*in ist für die Instandsetzung seines Sondereigentums verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG); sie hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. Dagegen obliegt die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in einer WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Die Eigentümer*innen beschließen nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über „ordnungsgemäße“ Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Die normale Instandhaltung und Instandsetzung unterscheidet sich durch das Kriterium „Bestandserhalt“ von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.

In bestimmten Fällen kann von der Eigentümergemeinschaft  gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn damit bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird und zwar auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind.

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In der Jahresabrechnung sind die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalten.

Die Abrechnung ist von der Immobilienverwaltung (§ 28 Abs. 3 WEG) spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen und in Rechnung zu stellen. Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrechnung kann eine vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund rechtfertigen.

Im Wohnungseigentumsgesetz sind keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung vorgegeben. Jedoch beschäftigt die richtige Form und Gestaltung der Abrechnung im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften Eigentümer*innen, Verwalter*innen und Gerichte schon seit Jahren.

Die Rechtsprechung musste sich bereits in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen und hat dazu einige wesentlichen Grundinhalte der Abrechnung festgelegt. Darunter beispielsweise, dass die:

• vorgeschriebene Abrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen hat und sie keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung ist. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung.
• Abrechnung aus der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für jede einzelne Teileigentümer*in, besteht. Dabei ist die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer*innen nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel vorzunehmen.

Falls ein Verwaltungsbeirat von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde, so soll die Prüfung der Jahresabrechnung gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen. Die Prüfung soll sich auf die rein rechnerische und auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, beispielsweise auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Abrechnungsprüfung des Verwaltungsbeirats hat jede Eigentümer*in das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen, anderenfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet. Wenn eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft ist, bedarf es immer der Anfechtung bei Gericht, um sie für ungültig zu erklären. Der gesetzeswidrige Mehrheitsbeschluss ist in diesem Fall nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Wenn keine Anfechtung erfolgt, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jede Eigentümer*in zur Zahlung.

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Mit dem Begriff Jahressperrfrist ist die einjährige Frist gemeint, innerhalb der eine Vermieter*in nach einer Mieterhöhung die Miete kein weiteres Mal erhöhen darf. Dabei wird die Frist vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der letzten Mieterhöhung an gerechnet.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das die Mieter*in während der Sperrfrist erhält, kann als gegenstandslos betrachtet werden. Die Miete muss zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten gleichgeblieben sein; die Erhöhung darf also erst nach weiteren drei Monaten in Kraft treten.

Folgende Ereignisse lösen in der Regel die Jahressperrfrist aus:

• Neuabschluss eines Mietvertrages
• Mieterhöhung
• Eintritt einer neuen oder zusätzlichen Mieter*in mit Zustimmung der Vermieter*in
• Teilzustimmung einer Mieter*in zu einer Mieterhöhung

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen und Erhöhungen der Betriebskosten sind nicht von der Jahressperrfrist betroffen. Weiter löst dem Bundesgerichtshof zufolge eine einverständliche, vertragliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht die Sperrfrist aus. Dabei ist jedoch erforderlich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können.

Eine Immobilie ist eine Kapitalanlage, wenn sie vermietet oder verpachtet wird und nicht zur Eigennutzung gekauft wurde. Damit können die Eigentümer*innen sich Einnahmen sichern und von Steuervorteilen profitieren, denn die Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibungen für die Immobilie gelten als Werbungskosten, die von den Mieteinnahmen der Immobilie abgezogen werden können.

Das kaufmännische Gebäudemanagement verwaltet die Objektbuchhaltung und das Kosten- und Vertragsmanagement. Hinzu kommt z. B. die Nutzer- und Eigentümerbetreuung, das gebäudebezogene Rechnungswesen, die Überwachung vertraglicher Leistungen von externen Dienstleistern und das Qualitätsmanagement.

Jeder Immobilienkauf ist beurkundungspflichtig, ansonsten ist das Geschäft nicht rechtsgültig. Bei der notariellen Beurkundung werden auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Vertraglich verpflichten sich Verkäufer*innen zur Übertragung des Eigentums und Käufer*innen zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Im Kaufvertrag enthalten sein müssen Angaben zu den Grundbesitzern, den im Grundbuch  eingetragenen Grundschulden und etwaigen Pfandrechten Dritter. Bei mehreren Käufern*innen müssen deren jeweilige Eigentumsanteile im Kaufvertrag aufgenommen werden. Die genaue Beschreibung der Immobilie und deren Ausstattung sowie die Lage müssen im Kaufvertrag ebenfalls aufgeführt werden. Anlagen zum Vertrag sind auch Baupläne, Baubeschreibung oder Prospekte.

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Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Vermieter*innen von Mieter*innen zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen können. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen und die Kaution kann von Mieter*innen in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Dabei ist der erste Teilbetrag zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Die Mietkaution ist von Vermieter*innen auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Ein einfaches gesondertes Konto reicht nicht aus, da die Kaution im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern der Vermieter*innen geschützt sein muss. Es hat sich also nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein.

Die Anlage der Mietkaution ist auch in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch zulässig. Dabei ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform erforderlich. Die Anlage der Mietkaution muss Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und nach Mietvertragsende den Mieter*innen zustehen. In jedem Fall muss sie vom Vermögen der Vermieter*innen getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.

Die Vermieter*innen haben die Möglichkeit, den Mieter*innen außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn diese mit einem Teil der Kaution in Verzug kommen, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung ist nicht erforderlich.

Die Mieter*innen müssen sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung auf das Konto der Vermieter*innen einlassen und dürfen die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihnen ein insolvenzfestes Konto genannt wird.

Die Verzinsung der Kaution unterliegt der Zinsabschlagsteuer. Bei seinem Auszug stehen Mieter*innen der Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen zu, vorausgesetzt, sie haben alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Für die Rückzahlung der Kaution steht Vermieter*innen eine „Überlegungsfrist“ zu, die einzelfallabhängig ist. Manche Gerichte erachten zwei bis drei Monate als angemessen; der BGH geht von einer bis zu sechsmonatiger Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Allerdings gilt dies nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.

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Der Konkurrenzschutz ist die Pflicht der Vermieter*innen zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes und umfasst die Verpflichtung, keine Konkurrenten der Mieter*innen in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln.

Dabei erstreckt sich der Konkurrenzschutz nicht auf jegliche von Mieter*innen im Rahmen ihres Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Falls die Parteien nicht ausdrücklich die Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben, kann der Wettbewerb in angrenzenden Gebieten eines “Leistungsspektrums” Mietern zugemutet werden.

Vor allem dann, wenn Ladenlokale in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, ist auf den Konkurrenzschutz zu achten. Wenn kein Konkurrenzschutz vereinbart wurde, so ist mit Wettbewerb innerhalb eines Gewerbeobjektes zu rechnen. Dies kann besonders dann problematisch sein, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden.

Speziell für Shopping-Center besteht dabei aber auch die Gefahr von Leerständen aufgrund des Konkurrenzschutzes unter Mieter*innen. Bei Konkurrenzschutzvereinbarungen im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ist die genaue Formulierung wesentlich. Ist beispielsweise in Shopping-Centern vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht, so sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht.