Family Office und Erbengemeinschaft

Family Office

Mit dem Begriff Family Office wird ein Unternehmen bezeichnet, das die Verwaltung des privaten Vermögens einer Eigentümerfamilie übernimmt. Dabei sind die Aufgaben eines Family Offices grundsätzlich nicht beschränkt.

Aufgaben des Family Offices

Die Aufgaben eines Family-Offices können vielfältig sein
• Finanzplanung
• Treuhandgeschäfte und -dienste
• Vermögenskonsolidierung
• Überwachung der Vermögensperformance
• Rechts- und Steuerberatung
• Planung für die Nachfolge und den Nachlass
• Stiftungs- und Beteiligungsmanagement
• klassische Sekretariats-Dienstleistungen wie beispielsweise Mediation
• Buchführung
• Büroorganisation und Reiseplanung
• Versicherungen
• Sicherheitsmanagement
• Überwachung und Einschätzung von Risiken
• Controlling
• Immobilienverwaltung.

Family-Office oder Vermögensverwalter?

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Vermögensverwalter und einem Family Office besteht in der Art der Kontrolle. Während der Vermögensverwalter von Dritten kontrolliert wird und die Erlaubnis der Regulierungsbehörde benötigt, hat beim Family Office die Eigentümerfamilie direkt die Kontrolle über das Unternehmen. Den Eigentümerfamilien ist es häufig wichtig, das Unternehmertum mit ihrem Family-Office innerhalb der Familie zu bewahren.

Die Kontrolle der Familie über das eigene Vermögen und die eigenen Investitionen ist der Hauptvorteil eines Family-Offices. Allerdings lohnt sich ein Family-Office, das nur für eine Familie zuständig ist, auch als Single Family-Office bezeichnet, erst ab einem Mindestvermögen von ca. 250 Millionen EUR. Ein Family-Office zu engagieren, rechnet sich erst, wenn die Verwaltungsgebühren einer externen Vermögensverwaltung deutlich höher sind als die Personalkosten für ein Family-Office. Nur durch sehr schlank aufgestellte Strukturen, sogenannte virtuelle Family-Offices, lassen sich die Kosten senken.

Neben dieser familieneigenen Organisationsform gibt es auch Gesellschaften oder Bankabteilungen, die Finanzdienstleistungen bzw. Anlageberatungen erbringen. Darin ist jedoch in aller Regel die Immobilienbetreuung und -verwaltung nicht enthalten.

Beteiligungsmanagement

Das Beteiligungsmanagement ist eine typische Aufgabe für ein Family Office. Gerade für mittelständische Unternehmer ist eine Beteiligung interessant, um die vorhandenen liquiden Vermögenswerte zu erhalten und zu entwickeln. Das Beteiligungsinteresse von Family Offices ist in aller Regel langfristig ausgelegt, ganz im Gegensatz zu Private Equity Gesellschaften.

Für Family Offices und Beteiligungsgesellschaften kann sich dabei die Errichtung einer Familienstiftung anbieten. Dadurch wird die Zersplitterung des Familien- und Unternehmensvermögens verhindert. Die Familienstiftung kann die Rolle eines Family Office oder einer Beteiligungsgesellschaft übernehmen. Damit ist der gesamte Vermögensschutz gewährleistet und die Rechtsform dargestellt.

Immobilien Family-Office

Teil des Anlageportfolios sind in den meisten vermögenden Unternehmensfamilien betriebsnotwendige als auch nicht betriebsnotwendige Immobilienvermögen (CREM). Für diese Immobilien ist ein professionelles Immobilienmanagement unerlässlich. Hierbei werden die Überprüfung, Optimierung und Bewirtschaftung des Bestandes übernommen. Diese Notwendigkeit besteht auch beim Auf- und Ausbau des Immobilienportfolios, der Vorbereitung der Anlageentscheidung, dem Transaktionsprozess und der Übernahme der Objekte im gesamten Lebenszyklus der Immobilie.

Immobilienmanager koordinieren als Vertreter der Eigentümerfamilie in enger Abstimmung mit den Eigentümern die ganzheitliche Steuerung und Koordination des Immobilienvermögens. Die Aufgabe, das umfangreiche Immobilienvermögen erfolgreich zu verwalten, zu erhalten und auszubauen erfordert großes Fachwissen und Erfahrung.


Wir betreuen Ihr Immobilienvermögen nicht nur äußerst sorgfältig, sondern auch mit der gegebenen Diskretion. Auf Ihren Wunsch und Ihre Bedürfnisse zugeschnitten können wir auch Teilbereiche des Immobilienmanagements übernehmen. Wir erstellen für Sie ein Konzept, das die professionelle Immobilienverwaltung flexibel gestaltet.

Planung des Immobiliennachlasses

Wird das Thema der Übertragung des Immobilienvermögens zu lange aufgeschoben und nicht in geordnete Bahnen geleitet, kann der Übergang eines größeren Immobilienbestandes dazu führen, die Immobilien in die wirtschaftliche Schieflage zu bringen. Dieses Problem stellt sich insbesondere dann, wenn der Übergang auf mehrere Erben, also eine Erbengemeinschaft erfolgt. Sind die Erben etwa nicht konsensfähig oder nicht greifbar, so kann dies dazu führen, dass notwendige Entscheidungen nicht getroffen werden können. Manch Erbe entscheidet sich auf Grund dieser Situation dazu, den eigenen Anteil zu verkaufen. Jedoch benötigt der Erbe dazu die Zustimmung der Miterben.


Solche Fälle sind keine Einzelfälle. Das meiste Familienvermögen wird zu einem Drittel oder mehr in Immobilien angelegt. Bei der Vererbung dieser Familienvermögen sind neben den Fragen, wann und an wen die Immobilien vererbt bzw. übertragen werden sollen, auch noch steuerliche Aspekte zu bedenken. Es sollte geprüft werden, ob und inwieweit Freibeträge bei Schenkungen genutzt werden können oder ob die Erben Spielräume bei der Steuerbemessungsgrundlage haben.


Die Empfehlung lautet, die Erb- und Nachfolgeregelung rechtzeitig anzugehen, da es sich zumeist auch um sehr emotionale Themen handelt. Der Verkauf einer Familienimmobilie wird für manche gefühlsmäßig nicht einfach sein. Aber auch wenn es unangenehme und möglicherweise schmerzhafte Themen sind, ist ihre Klärung wichtig, um eine zufriedenstellende Lösung für alle Generationen zu finden.

Erbengemeinschaft

Man spricht von einer Erbengemeinschaft, sobald es mehr als einen Erben gibt. Grundsätzlich handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft – d. h. die Erbengemeinschaft tritt als Ganzes für das gesamte Erbe ein und auf. Es ist keine Bruchteilsgemeinschaft – d. h. jeder Erbe wäre für einen bestimmten Bruchteil des Erbes zuständig. Als Unterform gibt es die ungeteilte Erbengemeinschaft. Damit bezeichnet man eine Erbengemeinschaft solange, bis diese die Erbauseinandersetzung betreibt.


Einfacher gesagt, alles gehört allen Erben gemeinsam und die Miterben dürfen nur gemeinsam über Nachlassgegenstände, das Erbe, verfügen.

Von einer Erbengemeinschaft ist auch dann die Rede, wenn die Erben eine Immobilie nicht verkaufen, sondern diese dauerhaft vermieten wollen. Ansonsten wird alles das, was teilbar ist, gemäß der Erbquote auf alle Miterben der Erbengemeinschaft verteilt. Was nicht teilbar ist, muss entweder verkauft werden und der Erlös wird verteilt, oder aber ein Miterbe übernimmt die Immobilie und bezahlt dafür an die Miterben ihren Anteil.


Erbengemeinschaften müssen sich oft darüber einigen, wie und in welcher Höhe die Auszahlungen an die Miterben bei geerbten Immobilien und Grundstücken erfolgen sollen. Häufig ist sich die Erbengemeinschaft uneins hinsichtlich des Verkaufs. Insofern zieht sich der Verkaufsprozess bzw. die Entscheidung dazu sehr lange hin. Dies ist den Immobilien meist nicht sehr zuträglich, da auch die Bewirtschaftung darunter leidet. Mit einher geht der Wertverlust der Immobilien, da der Instandhaltungsstau anwächst.


Die Auflösung der Erbengemeinschaft ist erst möglich, wenn die Erben sich zu einer Aufteilung des Erbes geeinigt und diese vertraglich fixiert haben.

Erbengemeinschaft Rechte und Pflichten

Die Erbengemeinschaft hat den Nachlass „zur gesamten Hand“ geerbt. Jedoch darf sie nicht frei über die gesamte Erbmasse verfügen. Diese freie Verfügung ist auf den, einem Miterben (also nicht der Erbengemeinschaft) zustehenden Erbteil beschränkt. Es ist zu empfehlen, jede Verfügung notariell beglaubigen zu lassen.


Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft ist an die Vorschriften des Erbrechts gebunden, wobei grundsätzlich die Einstimmigkeit unter allen Erben der Erbengemeinschaft gilt. Allen Miterben trifft hinsichtlich des Nachlasses das Auskunftsrecht aber auch die Auskunftspflicht. Die Miterben sind zur gemeinschaftlichen Nachlassverwaltung verpflichtet.

Wenn eine Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie vermieten möchte oder vermietet hat, ist damit die Immobilienverwaltung und die Instandhaltung verbunden. Ein Beispiel: Die Heizung muss repariert werden. So ist für diese Maßnahme nach der Maßgabe der ordnungsgemäßen Verwaltung, ein Mehrheitsbeschluss der Erben notwendig. In Pattsituationen oder wenn Stillstand hinsichtlich notwendiger Entscheidungen eingetreten ist, muss in jedem Einzelfall gegebenenfalls die Zustimmung des blockierenden Miterben klageweise eingeholt werden. Für die Immobilie und deren Mieter kann dies fatale Folgen haben.


Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam für die Nachlassverwaltung zuständig. Zur Vereinfachung kann die Erbengemeinschaft auch einen Nachlassverwalter einsetzen, was vorteilhaft sein kann, da dieser in Vertretung für die Erbengemeinschaft handeln kann und die Miterben bei vielen Verwaltungsfragen entlastet.

Erbengemeinschaft auflösen

Wenn die Erbengemeinschaft sich vertraglich geeinigt hat, kann jeder Miterbe unabhängig von allen anderen über seinen Anteil verfügen. Wer vorzeitig die Erbengemeinschaft verlassen will, sollte den Verkauf des Erbteils oder die Abschichtung erwägen.


Bei der Abschichtung wird mit allen Miterben eine Abfindung für das Verlassen der Erbengemeinschaft vereinbart und in einem Abschichtungsvertrag festgelegt. Dadurch wachsen die Erbteile der Miterben an.


Wenn den Miterben die Nachlassaufteilung nicht gelingt, bleibt die Erbauseinandersetzungsklage als letzter Ausweg.

Erbteil verkaufen

Jeder Miterbe kann seinen Erbteil an Dritte verkaufen. Dabei ist zu beachten, dass für den/die Miterben der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht zusteht. Dieses ist mit einer Frist von zwei Monaten belegt. Wird es in dieser Zeit nicht beansprucht, verfällt es.

Teilungs- und Zwangsversteigerung

Die Teilungsklage ist in der Regel für alle Miterben nachteilig und sollte daher nach Möglichkeit vermieden werden. Besser ist es immer, sich außergerichtlich zu einigen. Die Teilungsklage kann von jedem Miterben eingereicht werden und jeder Miterbe kann sich an der Zwangsversteigerung der Immobilie selbst beteiligen. Die Teilungsversteigerung ist oft ein langwieriger Prozess, der mindestens 1 Jahr dauert.

Vorteile für den Nachlass mit einer Immobilienverwaltung

Bis zur endgültigen Nachlassverteilung und Auflösung der Erbengemeinschaft kann viel Zeit vergehen. Zeit, in welcher der Nachlass – die Immobilien und Vermögenswerte – verwaltet werden sollte, um vor Schaden zu schützen und Werte zu erhalten. Bei vermieteten Immobilien muss der Betrieb im Fluss bleiben.


Für den Fall, dass der Erblasser keine Testamentsvollstreckung angeordnet hat, steht die Nachlassverwaltung allen Erben gemeinschaftlich zu. In der Praxis ist das wenig praktikabel und schränkt die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft deutlich ein, da jede Entscheidung der Zustimmung aller Miterben bedarf. Bei örtlicher Distanz erschwert sich diese Situation weiter.

Es bietet sich an, für die Zeit der Unklarheiten im Nachlass, aber auch für danach, den vererbten Immobilienbestand professionell verwalten zu lassen. Entscheidungen werden auf der Sachebene getroffen und die Entscheidungsvorlagen werden von erfahrenen Verwaltern erstellt. Hierdurch werden vorprogrammierte Konflikte ¬ z. B. auch mit Mietern ¬ vermieden.


Die Immobilienverwaltung können wir Ihnen kompetent, umfassend und flexibel anbieten.