Eine drängende Aufgabe unserer Gesellschaft ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.
Um den wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig einen sparsamen Umgang mit der Ressource „Bauland“ sicherzustellen, ist eine behutsame Innenentwicklung und Nachverdichtung von Städten notwendig. Flächenschonende Möglichkeiten sind die Aufstockung und Umnutzung von Bestandsbauten, ergänzt durch den Bau neuer Wohngebäude. Dachaufstockungen stellen als Ergänzungsmaßnahme im Rahmen von Bestandsentwicklungen einen wichtigen Baustein zur Wohnungsangebotserweiterung dar.
Der steigende Wohnraumbedarf, insbesondere für Singlehaushalte, bringt vor allem in den wachsenden Städten eine Nachverdichtung mit sich. Seit einiger Zeit sind Brachflächenrecycling, Baulückenschluss und Aufstockung gelebte Praxis, gefragt sind innovative Entwicklungskonzepte für die Ballungsräume. Bei der Bekämpfung von Wohnraummangel in den Städten bieten die unterschiedlichen Konzepte der Nachverdichtung gute Möglichkeiten. Dringend benötigter Wohnraum wird geschaffen durch das Schließen von Bau-ücken, die Umnutzung in die Jahre gekommener Bebauungen oder das Aufstocken von Bestandsgebäuden.
Bei der Nachverdichtung frei liegender Flächen im Bereich bestehender Bebauungspläne wird im Gegensatz zum Bauen am Stadtrandgebiet der Bestand besser genutzt. Oft handelt es sich dabei um Restgrundstücke oder aufgrund ihrer Größe oder des ungünstigen Zuschnitts schwer zu bebauende Baulücken. Mit neuen architektonischen und städtebaulichen Konzepten können diese erschlossen werden. Weiterer wichtiger Teil des Wohnraumangebots in Städten sind das Bauen in zweiter Reihe, die Aufstockung, Umnutzung oder Anbau von Flächen.
Noch ein Vorteil ist der Entfall von Erschließungskosten, so können die Restgrundstücke mit geringem Aufwand neu bebaut werden. Aufstockungen und Bauen in zweiter Reihe lassen sich beispielsweise mit dem Holzbau in der Stadt einfach umsetzen. Dank der schnellen Bauweise entstehen keine mehrmonatige Lärmbelästigung und Einschränkung durch Baufahrzeuge rund um die Baustelle.
Wo entsteht neuer und zusätzlicher Wohnraum?
Bauen in gewachsenen Quartieren
Beim Bauen in bereits gewachsenen Quartieren kann die bereits vorhandene städtebauliche Infrastruktur genutzt werden.
Die erste Komponente ist die technische Infrastruktur. Hierzu zählen das Straßennetz sowie die Strom-, Wasser und Telefonleitungen.
Die zweite Komponente ist die soziale Struktur. Es entstehen keine typischen Neubaugebiete; gebaut wird in bereits gewachsenen Gebieten. Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen sowie Schulen oder Kindergärten sind bereits vorhanden und müssen weder neu gebaut noch bei der Planung besonders berücksichtigt werden. Außerdem sind in der Nähe soziale und kulturelle Angebote vorhanden und können genutzt werden.
Die dritte Komponente ist der teilweise sehr erhebliche Kostenvorteil. Aufgrund teilweise ungünstiger Grundrisse sind Baulückengrundstücke manchmal günstiger zu erwerben. Kleine Grundstücksgrößen sind attraktiver, da die Zahl der Einpersonenhaushalte stetig steigt. Bis 2035 wird ein Anstieg dieser auf knapp 19 Mio. d. h. knapp 44% aller deutschen Haushalte, prognostiziert. Bereits vorhandene Brandwände und Baumaterialien sparen weitere zusätzlichen Kosten und vor allem Zeit ¬ die ja bekanntlich Geld ist.
Dachgauben
Eine kostengünstige Möglichkeit zur Schaffung neuen Raums sind Dachgauben. Die Wohnfläche im Dachgeschoss wird erweitert, die Dachgauben sorgen für mehr Lichteinfall, mehr Raum mit Höhe und Wohlfühlatmosphäre. Bei entsprechender Größe des Dachbodens kann Wohnraum in nicht unerheblichen Dimensionen entstehen. Aus einem einst düsteren Dachboden, der als Abstellkammer diente, oder der ehemaligen Mansarde wird mit Dachgauben ein heller, freundlicher Wohnraum.
Aufstockung
Der wichtigste Vorteil der Hausaufstockung ist der Standort. Unterhalb des Bestandsgebäudes ist eine komplette Infrastruktur vorhanden, so dass keine Erschließungskosten auf den Bauherrn zukommen. Lediglich die Anschlüsse für Ab- und Zuwasser sowie Strom und Heizung müssen zusammengeführt werden. Es entfallen die kompletten Tiefbau- und Erdarbeiten, es wird kein neues Fundament benötigt. Außerdem fallen keine Grundstückskosten an, da die Fläche bereits gekauft wurde. Möglicherweise notwendige Dachsanierungen oder Malerarbeiten an der Fassade können bei der Aufstockung des Hauses ebenfalls erledigt werden.
Die Aufstockung des Hauses ist zumeist schneller umgesetzt als ein Hausanbau, da die Bodenplatte oder der Keller bereits vorhanden sind. Bei einer Ausführung mit Fertigteilen, z. B. aus Holz kann das ganze Projekt noch schneller verwirklicht werden. Mit den Bauarbeiten am Bestandsgebäude wird erst begonnen, wenn die Wände-, Decken- und Dachelemente im Werk industriell vorgefertigt wurden. Der Bau- und Werkstoff Holz ist ein nachwachsender Rohstoff, stammt oftmals aus der näheren Umgebung und hat keine Nebenwirkungen auf die Bewohner. Bei der Hausaufstockung wird außerdem keine zusätzliche Fläche versiegelt und ein Stück Natur bleibt weiterhin vorhanden.
Die Aufstockung kann grundsätzlich bei jedem Haus erfolgen ¬ egal, ob Ein- oder Mehrfamilienhaus oder ein Objektbau. Wenn der Eigentümer des Bestandsgebäudes einverstanden ist und Statik, Brand- und Schallschutz analysiert wurden, muss nur noch das Bauamt die Aufstockung genehmigen.
Anbau am Haus
Eine einfache Möglichkeit für Hausbesitzer, zusätzliche Wohnfläche zu erhalten, ist ein Anbau im Erdgeschoß, entweder durch die Errichtung eines Wintergartens oder auch als geschlossener Raum. Gerade in der kalten Jahreszeit ist ein Wintergarten ein lichtdurchfluteter Raum, der zu mehr Wohlgefühl beitragen kann oder eine größere Nutzfläche bietet.
Wird der Hausanbau als geschlossener Raum ausgeführt, beispielsweise bei Zuwachs in der Familie, bietet dieser Anbau die Möglichkeit, neben zusätzlichen Räumen auch ein weiteres Bad zu erhalten. Auch ein Wellnessbereich ist denkbar oder die Vergrößerung vorhandener Räume.
Umnutzung und Aufstockung von Gewerbegebäuden
Die Schilder an gewerblich genutzten Gebäuden „Zu Vermieten“ kennt jeder. Daran und an der Leerstandsquote für Büro- und Gewerbeflächen in Großstädten wie Stuttgart, Düsseldorf oder München lässt sich die Zahl an ungenutzten Flächen in diesen Städten ablesen. Gerade hier ist das Angebot an Wohnungen und Grundstücken knapp und die Nachfrage nach Wohnraum entsprechend groß. Statt der Errichtung neuer Gebäude könnte durch die Umnutzung und Aufstockung von Gewerbegebäuden Wohnraum geschaffen werden.
Leerstehende Fabrikhallen zu Wohnlofts umzufunktionieren war schon in den 1970er-Jahren eine beliebte Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen. Auf dem Land könnten landwirtschaftlich genutzte Gebäude umgebaut und damit Wohnraum mit besonderem Charme geschaffen erschlossen werden.
Jeder Neubau wie Wohngebäude, Fabriken, landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude hat oder hatte klar definierte Anforderungen und wurde zu einem bestimmten Zweck errichtet. Was nicht heißt, dass die Gebäude immer so genutzt werden müssen. Attraktive Wohnungen können auch in Fabriken oder Büros, in Ställen oder auf Dachböden entstehen.
Insbesondere wenn Bürogebäude leer stehen und sich kein neuer Gewerbemieter findet, ist es profitabler, die Räume als Wohnungen zu vermieten, selbst wenn der Umbau manchmal aufwendig sein sollte.
Durch die Umnutzung und Aufstockung von „Nichtwohngebäuden“ wie beispielsweise eingeschossige Einzelhandelsflächen und Discountermärkte, Büro- und Gewerbegebäude aber auch Parkhäuser lässt sich ein wesentlicher und qualitativ hochwertiger Beitrag zum Wohnungsmarkt in Städten leisten. Die Idee der Umnutzung und Aufstockung von Parkhäusern ist nicht neu. Bereits in den 1930er-Jahren wurde ein Parkhaus zu einem Lagerhaus und später zu einem Wohngebäude umgewandelt.
Fazit
Alle diese Möglichkeiten schaffen für die Menschen attraktive Flächen. Die Maßnahmen sind bis zur Umsetzung zwar mit einigen Herausforderungen für den Bauherrn verbunden. Jedoch schafft es die Möglichkeit, Ressourcen optimal und nachhaltig zu nutzen und auch z. B. vorhandenes Kapital in die eigenen, bestehenden Immobilien zu investieren.
Der Aufwand für eine erste Analyse Ihrer Objekte sollte nicht gescheut werden. Wir nehmen gerne die Bauherrenaufgaben ab, stellen die Kosten und zu erwartenden Erträge zusammen mit den Risiken für Sie auf. Auf dieser Datenbasis kann dann eine Entscheidung für ein Projekt getroffen werden.