Mit dem Begriff Instandsetzung werden alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Immobilien und den darin verbauten technischen Anlagen beschrieben, die deren Nutzung beeinträchtigen (können). Sie beinhaltet die Reparatur oder den Austausch von nicht funktionstüchtigen Baugruppen und einzelnen Anlagenteilen.
Damit soll der ordnungsgemäße Zustand, vor allem die Bewohnbarkeit von Immobilien erhalten oder wiederhergestellt werden. Das Ziel ist die Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes und damit der Werterhalt von Immobilien.
Die jeweilige Eigentümer*in ist für die Instandsetzung seines Sondereigentums verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG); sie hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. Dagegen obliegt die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in einer WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Die Eigentümer*innen beschließen nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über „ordnungsgemäße“ Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Die normale Instandhaltung und Instandsetzung unterscheidet sich durch das Kriterium „Bestandserhalt“ von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.
In bestimmten Fällen kann von der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn damit bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird und zwar auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind.