Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Vermieter*innen von Mieter*innen zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen können. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen und die Kaution kann von Mieter*innen in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Dabei ist der erste Teilbetrag zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Die Mietkaution ist von Vermieter*innen auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Ein einfaches gesondertes Konto reicht nicht aus, da die Kaution im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern der Vermieter*innen geschützt sein muss. Es hat sich also nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein.
Die Anlage der Mietkaution ist auch in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch zulässig. Dabei ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform erforderlich. Die Anlage der Mietkaution muss Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und nach Mietvertragsende den Mieter*innen zustehen. In jedem Fall muss sie vom Vermögen der Vermieter*innen getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.
Die Vermieter*innen haben die Möglichkeit, den Mieter*innen außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn diese mit einem Teil der Kaution in Verzug kommen, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung ist nicht erforderlich.
Die Mieter*innen müssen sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung auf das Konto der Vermieter*innen einlassen und dürfen die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihnen ein insolvenzfestes Konto genannt wird.
Die Verzinsung der Kaution unterliegt der Zinsabschlagsteuer. Bei seinem Auszug stehen Mieter*innen der Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen zu, vorausgesetzt, sie haben alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Für die Rückzahlung der Kaution steht Vermieter*innen eine „Überlegungsfrist“ zu, die einzelfallabhängig ist. Manche Gerichte erachten zwei bis drei Monate als angemessen; der BGH geht von einer bis zu sechsmonatiger Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Allerdings gilt dies nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.