Am 01. Mai 2014 trat die überarbeitete Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Dadurch gelten neue Regeln für den Energieausweis, auch Bedarfsausweis oder Energiepass genannt. Die Energieeinsparverordnung verpflichtet den Immobilienverkäufer dazu, seinem potenziellen Käufer einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Sind Verkäufer dazu nicht in der Lage, kann daraus eine Ordnungswidrigkeit abgeleitet werden, die mit einer Strafe von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann.
Käufer erhalten mit dem Energieausweis Auskunft über den Verbrauch von Warmwasser bzw. einen Einblick in künftige Heizkosten auf Basis der aktuellen Dämmung und dem Zustand der Heizanlage.
Es gibt zwei unterschiedliche Varianten von Energieausweisen:
- den Bedarfsausweis bzw. bedarfsorientierten Energieausweis und
- den Verbrauchsausweis.
Mit dem Energieausweis werden die wesentlichen Informationen zur energetischen Qualität einer Immobilie zusammengefasst. Der Ausweis gibt außerdem Empfehlungen zur Verbesserung und Modernisierung der Immobilie. Energieausweise behalten ihre Gültigkeit für 10 Jahre.
Der Energieausweis ist von der vermarktenden Partei bei der Vermietung, dem Kauf/Verkauf, der Verpachtung/dem Leasing, der Modernisierung eines Gebäudes und beim Neubau vorzuweisen. Er gibt dem Verbraucher darüber Aufschluss, wie hoch die Energiekosten sein sollten. Für den Verbraucher wird durch den Energieausweis – auf einen Blick und in standardisierter Form – ersichtlich, wie gut der Wärmeschutz der Immobilie ist, wie groß die Energieverluste der Heizungsanlage und wie hoch die CO2-Emissionen sind.
Für denkmalgeschützte Gebäude ist kein Energieausweis bei der Vermarktung erforderlich.
Man spricht von einer Erbengemeinschaft, sobald es mehr als einen Erben gibt. Grundsätzlich handelt es sich um eine „Gesamthandsgemeinschaft“. Oder einfacher gesagt, alles gehört allen gemeinsam und die Miterben dürfen auch nur gemeinsam über Nachlassgegenstände verfügen.
Die Erhaltungsrücklage ist eine gesetzlich vorgeschriebene Rücklage zum Erhalt einer Gemeinschaftsimmobilie, in die alle Miteigentümer*innen regelmäßig einen Pauschalbetrag entrichten. Daraus werden Instandhaltungs– und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die Erneuerung des Daches oder der Fassade finanziert. Der von den jeweiligen Miteigentümern*innen aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche oder dem Miteigentumsanteil der einzelnen Eigentumswohnungen.
Als Erker wird ein mit Fenstern versehener, geschlossener und überdachter Vorbau an Häuserfassaden bezeichnet, welcher sich über mindestens eine, oft auch über mehrere Etagen erstreckt. Meist wird er von einer auskragenden Konstruktion, wie Balkenlage oder Konsole, getragen.
Kaufpreis lt. Kaufvertrag (einschließlich Erschließungskosten)
+ Kosten für Sonderwünsche
./. Erstattungen für Eigenleistungen und Einbauten
= Gesamtkaufpreis
+ Anschaffungsnebenkosten
= Anschaffungskosten des Objekts
./. Grund- und Bodenanteil
./. Kosten für die erstmalige Gartenanlage, Küche, Sauna o.ä. (diese sind selbständige Wirtschaftsgüter und werden separat abgeschrieben
= Anschaffungskosten des Gebäudes
Der Begriff Erschließung bezeichnet die Herstellung von Erschließungsanlagen, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes. Die Erschließung umfasst sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen, die zur späteren ordnungsgemäßen Nutzung des Gebäudes nach dessen Fertigstellung notwendig sind. Die Durchführung der Erschließung wird durch eine Satzung geregelt und ist Aufgabe der Gemeinde.
Zu den Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB gehören u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb eines Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Die Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.
Der Erschließungsbeitrag ist die Abgabe, die der Bauherr an die zuständige Kommune entrichten muss. Er entsteht bei der Erschließung des Grundstücks, d.h. dieses u.a. an das Wasser- und Stromnetz, aber auch an diverse technische Netze sowie an das Straßennetz angeschlossen wird. Der Erschließungsbeitrag wird üblicherweise an die Kommune bezahlt, in deren Einzugsgebiet sich das Bauland befindet. Die Bauherren erhalten einen Bescheid über die fälligen Erschließungskosten.
Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der „Anlieger“ gelegt. Voraussetzung zur Baufreigabe ist die gesicherte Erschließung des Grundstücks. Die für die Erschließungsanlagen entstehenden Kosten kann die Gemeinde als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.
Für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) herangezogen werden. Die Beitragspflicht entsteht, sobald die Erschließungsanlagen fertiggestellt sind, auch wenn mit der Grundstücksbebauung noch nicht begonnen wurde.
Eine Aussage zur Höhe der Erschließungskosten lässt sich schwer machen, da die Höhe von der jeweiligen Gemeinde abhängig ist, in der gebaut wird, und davon, wie umfangreich die anfallenden Arbeiten ausfallen. Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig.
Für die Immobilienbewertung in Deutschland gibt es
• das Ertragswertverfahren
• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von Mietobjekten wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzten Objekten ermittelt unter Heranziehung des Bodenwertes und dem Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht (= Ertrag) ergibt. Es handelt sich um eine Prognose hinsichtlich der zukünftig zu erwartenden Erträgen des Objektes.
Man unterscheidet beim Ertragswertverfahren zwischen
• dem vereinfachten und
• dem vollwertigen
Ertragswertverfahren.
Im vereinfachten Ertragswertverfahren werden nur die baulichen Anlagen berücksichtigt. Beim vollwertigen Ertragswertverfahren fließt der Wert von Grund und Boden mit ein – dazu ist dann ein Vergleichswertverfahren nötig.
Der Mietwert wird, basierend auf Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage berechnet. Aus diesem Rohertrag müssen dann die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten subtrahiert werden. Auch der Liegenschaftszins fließt in die Berechnung mit ein. Die Bodenwertverzinsung (ergibt sich aus Bodenwert x Liegenschaftszins) ist vom Ertrag der Immobilien abzuziehen. Der Ertragswert berechnet sich aus dem ermittelten Wert für Grund und Boden und dem ermittelten Wert für Gebäude auf dem Grundstück.
Setzt man den Reinertrag (Mieterträge abzüglich Bodenwertverzinsung und Bewirtschaftungskosten) eines Gebäudes ins Verhältnis mit seinem Kaufpreis, ergibt sich der Liegenschaftszinssatz. Dieser findet häufig bei der Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswert Anwendung.
Alle Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen, werden als Erwerbskosten bezeichnet. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Erschließungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag. Erwerbskosten sind steuerlich absetzbar, falls die Immobilie nicht selbst ausschließlich für Wohnzwecke genutzt wird.
