Für die Immobilienbewertung in Deutschland gibt es
• das Ertragswertverfahren
• das Vergleichswertverfahren
• das Sachwertverfahren.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von Mietobjekten wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzten Objekten ermittelt unter Heranziehung des Bodenwertes und dem Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht (= Ertrag) ergibt. Es handelt sich um eine Prognose hinsichtlich der zukünftig zu erwartenden Erträgen des Objektes.
Man unterscheidet beim Ertragswertverfahren zwischen
• dem vereinfachten und
• dem vollwertigen
Ertragswertverfahren.
Im vereinfachten Ertragswertverfahren werden nur die baulichen Anlagen berücksichtigt. Beim vollwertigen Ertragswertverfahren fließt der Wert von Grund und Boden mit ein – dazu ist dann ein Vergleichswertverfahren nötig.
Der Mietwert wird, basierend auf Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage berechnet. Aus diesem Rohertrag müssen dann die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten subtrahiert werden. Auch der Liegenschaftszins fließt in die Berechnung mit ein. Die Bodenwertverzinsung (ergibt sich aus Bodenwert x Liegenschaftszins) ist vom Ertrag der Immobilien abzuziehen. Der Ertragswert berechnet sich aus dem ermittelten Wert für Grund und Boden und dem ermittelten Wert für Gebäude auf dem Grundstück.
Setzt man den Reinertrag (Mieterträge abzüglich Bodenwertverzinsung und Bewirtschaftungskosten) eines Gebäudes ins Verhältnis mit seinem Kaufpreis, ergibt sich der Liegenschaftszinssatz. Dieser findet häufig bei der Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswert Anwendung.